王健林：房價(jià)二十年內(nèi)還會(huì)漲 政府建保障房會(huì)成貧民窟
發(fā)布時(shí)間：2013-12-21 新聞來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
現(xiàn)在的樓市，一方面是一、二線城市的供不應(yīng)求，房價(jià)居高不下，地王頻出，地產(chǎn)商拿地的熱情也很高。而截然不同的是，三、四線城市的供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大與求，房子有時(shí)候打折都賣不出去，這也是另外一種泡沫。那么，明年的一些市場化手段能夠消化這兩種泡沫嗎?明年的房價(jià)會(huì)怎么走?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
一線城市房價(jià)，明年會(huì)漲多少?各大城市的房價(jià)將會(huì)怎么走?
王健林：一二線城市的房價(jià)至少在十年到二十年內(nèi)還是會(huì)上漲
十五到二十年以后，房地產(chǎn)市場會(huì)萎縮。為什么?城鎮(zhèn)化率到75%，而且從世界房地產(chǎn)的規(guī)律來看，這些所有的工業(yè)化國家、發(fā)達(dá)國家，都是差不多城鎮(zhèn)化率到80%，房地產(chǎn)市場就開始萎縮。所以我是說，現(xiàn)在大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)目前的這種普遍模式，十五到二十年以后肯定就不行了，就萎縮了。那時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)是有的，幾百年以后還會(huì)有，但是量會(huì)很小。就是正常，而且大量是二手房的交易，一手房的開發(fā)也少了。我只是說這個(gè)區(qū)域。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的模式，普通就是一個(gè)叫做大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)，就是規(guī)模大，規(guī)模越做越大，一年幾千萬平米，一千、兩千億，甚至我們估計(jì)再過幾年三、五千億銷售都會(huì)有�？熘苻D(zhuǎn)，就是不停的拿地，不停的再買地，再投資，就是這種模式。所以我覺得這種模式，可能十五年前后，也可能快一點(diǎn)兒十多年，也可能慢一點(diǎn)兒二十年，這個(gè)模式肯定是走不通的，所以將來就是往細(xì)了來做。房地產(chǎn)會(huì)有，但是不會(huì)現(xiàn)在每一年平均全國城鎮(zhèn)，十五到二十億平米，這個(gè)量是沒有了�？赡苣莻�(gè)時(shí)候全國城鎮(zhèn)新開發(fā)的量，可能一億、兩億平米，大量是存量房，所以房地產(chǎn)公司的數(shù)量要大幅度地削減。到那個(gè)時(shí)候，房價(jià)就有風(fēng)險(xiǎn)了，飽和以后，房價(jià)就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。就會(huì)呈現(xiàn)出來像倫敦、美國、香港的模式，幾年上去，又跌下來�？赡芙�(jīng)濟(jì)好一點(diǎn)兒，又上去、又下來，就是波浪式的規(guī)律了，不會(huì)像現(xiàn)在這樣持續(xù)緩慢增長。
你要這么看，放在一個(gè)二十年，十年的時(shí)間段來看，它的房價(jià)還是在往上走。比如說倫敦，二十年前和二十年的今天還是往上走。但是在二十年當(dāng)中，出現(xiàn)了好幾次的波浪式的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，一下上去、下來30%，再又漲上去了，房價(jià)是跳水式的這種現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)。
我相信這會(huì)成為今后相當(dāng)長時(shí)間里的一種規(guī)律，中國房價(jià)的一種規(guī)律。不完全是北上廣深，包括像杭州，南京，就是大概中國有那么十個(gè)、八個(gè)城市，不管叫一線，還是叫二線也好，這一部分城市，可能包括成都，都會(huì)處在一個(gè)長時(shí)期的供不應(yīng)求的狀況，至少是十年到二十年，供不應(yīng)求的這種狀態(tài)，房價(jià)還會(huì)漲。如果就以這些城市來看，我自己一個(gè)判斷，至少十年到二十年內(nèi)還是要上漲的。
劉戈：一線城市的如果不進(jìn)行調(diào)控房價(jià)的增長速度慢不下來
我仔細(xì)看了一下，上個(gè)月70個(gè)大中城市的房價(jià)。基本上趨勢一個(gè)是和GDP總量的話正相關(guān)，一個(gè)是和地區(qū)影響力正相關(guān)，一個(gè)是和發(fā)展?jié)摿φ嚓P(guān)，那么這三個(gè)正相關(guān)加起來一看，和王總說的是一個(gè)結(jié)論。也就是說，這些大城市由于他們的GDP，他們的地區(qū)影響力和發(fā)展?jié)摿κ亲顝?qiáng)的，明面兒就擺在這個(gè)地方。
人是怎么流動(dòng)的呢?哪個(gè)地方有工作，會(huì)向哪個(gè)地方去流動(dòng)。所以這些大城市人口進(jìn)入的速度還是在不斷地增長，再加上這種預(yù)期，就是這些大城市過去這么多年來一直在增長。所以這些大城市如果不進(jìn)行調(diào)控，按照自然的發(fā)展，它的增長速度還是慢不下來。
王健林：調(diào)控最大的問題就是一個(gè)地方發(fā)燒全部都吃一樣的藥
中國其實(shí)過去最大的問題就是一刀切，一個(gè)地方發(fā)燒，全部都吃藥，或者說一個(gè)地方得病，全部都吃一樣的藥�，F(xiàn)在其實(shí)大家看來越來越清楚，可惜這個(gè)教訓(xùn)，可惜這個(gè)結(jié)論，是花了十幾年的時(shí)間才得出來的。比方說北上廣深杭，這些城市應(yīng)該用一種方法，那就是要持續(xù)調(diào)整、限購、限貸，這是不能放松的，否則房價(jià)會(huì)飆升。那么其他的可以說，我覺得可以完全放棄調(diào)控。很多城市現(xiàn)在不是房價(jià)漲的問題，而是房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)的問題，特別是像一些西部、中西部的三、四線城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求。
對于我們，比方說，覺得這個(gè)地方風(fēng)險(xiǎn)偏大，我們就不進(jìn)，我們是可以有選擇的。但是作為地方政府，對于整個(gè)中國政府，對于這種毛病的解決是應(yīng)該拿出辦法的。
王健林：中央政府對樓市泡沫的消除不是采取扎針式而是采取一種捏著放氣的辦法
現(xiàn)在談拐點(diǎn)為時(shí)尚早，現(xiàn)在他可能是滯漲，它就是基本上不漲了，或者是漲得非常緩慢，這個(gè)現(xiàn)象是有的，但是說就出現(xiàn)拐點(diǎn)，就崩盤，一直往下走，這個(gè)可能性還是小的。為什么?第一，現(xiàn)在中國的新型城鎮(zhèn)化，主要就是要打造中、小城市，就是地級(jí)市和縣級(jí)市，使人口、財(cái)富向這種城市流入，把更多農(nóng)民解放出來，不是進(jìn)大城市，不是進(jìn)成都、杭州、北京、上海，而是進(jìn)了地級(jí)市和縣級(jí)市，所以從政策導(dǎo)向上，還是把人口、財(cái)富向這邊集中帶，這個(gè)還可以支撐一段時(shí)間。
第二，就是這些地方，雖然房子供大于求了。但是畢竟中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在還有7%的增長，人們的財(cái)富也在適度增加，所以一下子崩盤的可能性也不大。第三，我們中央政府非常清楚地知道，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)這種泡沫的現(xiàn)象，那么對這種泡沫的消除，不能采取扎針式，看到一個(gè)泡沫一針扎，破了，那完了，那就對實(shí)體經(jīng)濟(jì)傷害太大，而是采取一種捏著放氣的辦法。比方說限制它的負(fù)債，限制它的土地供應(yīng)，讓市場長時(shí)間慢慢來消化。這三個(gè)原因結(jié)合在一起，所以我斷定崩盤，或者說另一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)，可能性是不大。
對于房地產(chǎn)稅，在三、五年前我就說過，房產(chǎn)稅解決不了房價(jià)。房產(chǎn)稅是一個(gè)長效機(jī)制，現(xiàn)在房產(chǎn)稅的征收力度不大。因?yàn)橹袊速I的房子都是把土地出讓金70年的一次性付給政府了。在這個(gè)時(shí)候，如果再跟所有的存量房，所有的老百姓再加每個(gè)月幾百塊錢的稅，可能那就比較重了。房地產(chǎn)稅核心問題是兩個(gè)方面，一增加投資、投機(jī)者的持有成本;二，更重要目標(biāo)不是這個(gè)，是為地方財(cái)政尋找到一個(gè)廣泛的、持續(xù)的財(cái)源，使他不再依賴土地財(cái)政，而且后一個(gè)是主要目的，因?yàn)槲鞣降某鞘�，至�?0%，高的地方有70%的收入是來自于房地產(chǎn)稅，持續(xù)不斷的稅收。
劉戈：房地產(chǎn)稅會(huì)對大城市的樓市產(chǎn)生一定影響
現(xiàn)在可以賣地，以后很多政府，尤其是一些中小城市的。對于房地產(chǎn)稅，我覺得在一定程度上，尤其在大城市還是有作用的。就是說，在一定程度上的話，讓那些純粹的、有幾十套，幾百套這樣的一些的人。他們的手里頭持有成本升高了以后，會(huì)拋出一些房產(chǎn)。這個(gè)量在大城市、在特大城市，還是比較大的。所以在一定程度上，會(huì)影響大家對樓市的判斷，尤其是除了對于樓市本身的影響，有更多的是對預(yù)期的影響。
王健林：現(xiàn)在我們建的大量保障房小區(qū)在十年、二十年以后很可能會(huì)成為未來的貧民窟
保障房，這是抓對了。保障房如果抓得好，達(dá)到一定比例的時(shí)候，30%或者說更多一點(diǎn)兒，那是完全能夠抑制房價(jià)，和保障中、低甚至其他一些人住房需求的，這是對的，但是我不主張大規(guī)模地建設(shè)保障房小區(qū)。
其實(shí)我在海外有房地產(chǎn)投資，我在倫敦的黃金地段，白金漢宮旁邊，泰晤士河[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]旁邊，取得了一個(gè)豪華公寓的開發(fā)權(quán)，包括酒店，居然要配建5%的保障房。倫敦就是根據(jù)區(qū)域，有的區(qū)域是20%，有的區(qū)域10%，最核心這種黃金地段的要配建5%，那他現(xiàn)在的保障房占市場的總面積，大概只有三分之一。但是在總量看，馬德里、倫敦的巴黎，保障房的總量和市場的總量基本上是一半對一半。那完成以后，可能不需要這么大量，他的保障房在所有小區(qū)里走配建模式，這能夠防止今后若干年后出現(xiàn)新的貧民窟。第二，現(xiàn)在單純地建保障房，政府因?yàn)樨?cái)力所限，一定是把配套最差，道路最遠(yuǎn)，土地最便宜的地方去建大量保障房。而配建，這個(gè)地要能賣得出去，一定是要過得去，至少道路要通了，水、電、煤氣要通了，才能形成市場上的土地。那么這種來建配套保障房，保障房也不會(huì)太差。所以我覺得現(xiàn)在大量建保障房小區(qū)，十年、二十年以后，很可能相當(dāng)一部分會(huì)成為未來的貧民窟。
劉戈：很多保障房建在偏遠(yuǎn)的地方不能夠形成有效住址
像王總剛才說的那些，就是很多保障房現(xiàn)在建在郊區(qū)，很偏遠(yuǎn)的地方，不配套的這些地方，建了保障房小區(qū)，但是不能夠形成住址，很多人有了這個(gè)房子，最后還是擠在城里面，那么最后這個(gè)房子的效用，就大打了折扣。
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