復(fù)星7.25億美元抄底摩根大通紐約總部樓
發(fā)布時(shí)間：2013-10-23 新聞來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
這是一筆讓中美兩地都唏噓不已的交易。
10月18日，復(fù)星國際發(fā)布公告，宣布以7.25億美元從摩根大通手中買入美國紐約曼哈頓下城區(qū)地標(biāo)建筑物第一大通曼哈頓廣場（One Chase Manhattan Plaza）。該大廈是洛克菲勒家族最有名的兩棟地標(biāo)性建筑之一，周邊地段也很不錯(cuò)—— 對門就是美聯(lián)儲，隔壁沒多遠(yuǎn)就是美國國際集團(tuán)（AIG）大廈。
美國市場看到的是，又一個(gè)中國大買家來了，7.25億美金闊綽出手。
而中國人看到，復(fù)星買入的這座220萬平方英尺（約22萬平米）的A級辦公樓，均價(jià)僅每平米21712元人民幣，甚至低于中國很多二三線城市寫字樓價(jià)位。
10月18日，復(fù)星集團(tuán)CEO梁信軍在針對該項(xiàng)投資接受本報(bào)獨(dú)家采訪時(shí)表示，復(fù)星有信心在這個(gè)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)盈利。因?yàn)槟壳霸摯髲B裝修設(shè)施較為陳舊，單位租金比中城同級別新辦公樓低40%左右。復(fù)星在不久將對大廈進(jìn)行全面翻修，馬上就能大幅提高租金回報(bào)。
“樓王”為什么低價(jià)？
7.25億美元收購220萬平方英尺，經(jīng)換算合每平方米3547美元，按10月18日人民幣匯率中間價(jià)6.1372折算，僅相當(dāng)于每平方米21712元。
以這個(gè)價(jià)格買入歷史上洛克菲勒家族商業(yè)帝國的“心臟”，復(fù)星的這筆買賣看起來像是撿了一個(gè)“大便宜”。
但在一個(gè)買漲不買跌的地產(chǎn)市場，人們首先會問，這個(gè)樓為什么這么便宜？
第一大通曼哈頓廣場是一座建筑面積為220萬平方英尺的3A甲級辦公樓，包括地上60層、一個(gè)2.5英畝的廣場以及地下5層。大廈于1957年始建，1960年完工，當(dāng)時(shí)傳奇人物大衛(wèi)·洛克菲勒（David Rockefeller）擔(dān)任摩根大通的首席執(zhí)行官，由著名的Skidmore Owings &Merrill設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)。
它是洛克菲勒家族的兩大地標(biāo)建筑之一（另一棟是洛克菲勒中心），也曾一度是曼哈頓中心地區(qū)作為美國金融中心的標(biāo)志�？偢叨�247.81米高度全球排名217位，在北美洲排名第37位，是曼哈頓中心區(qū)域最高的一棟建筑。
其地理位置也極其優(yōu)越，位于美聯(lián)儲街對面，美國國際集團(tuán)（AIG）總部附近，堪稱樓王。
《紐約時(shí)報(bào)》8月16日就報(bào)道了摩根大通希望出售第一大通曼哈頓廣場，并聘請了世邦魏理仕代理其出售事宜，具體由經(jīng)紀(jì)人Darcy Stacom 及Bill Shanahan操作�！都~約時(shí)報(bào)》當(dāng)時(shí)說，摩根大通方面期待將會賣出10億美元甚至更多。
但復(fù)星為什么僅以7.25億美元就買入了它？
首先，歷史悠久的另一面就是設(shè)施老化。據(jù)說，周邊新樓的租金價(jià)格超過該大廈40%左右。
而《紐約時(shí)報(bào)》當(dāng)時(shí)報(bào)道的另一情況，也直接影響了它的市場價(jià)格。摩根大通發(fā)言人稱，此前摩根大通銀行租用了大部分建筑面積，但會在出售后通通撤離。
據(jù)悉，目前摩根大通大概租用了該樓50-60%的辦公面積。一個(gè)長期穩(wěn)定的高質(zhì)量的大租客撤離，對寫字樓價(jià)格的影響是巨大的。
要知道，金融危機(jī)之后，這么大的優(yōu)質(zhì)客戶正變得越來越少，而這個(gè)地區(qū)的競爭卻在加劇。
紐約市政府對該地區(qū)的改造計(jì)劃，使周圍高檔寫字樓正在增多，比如新世貿(mào)中心一、四號大樓的完工，將導(dǎo)致該地區(qū)辦公樓供應(yīng)明顯增加。據(jù)悉，作為曼哈頓地區(qū)最高的建筑物，目前新世貿(mào)中心一號樓出租率為55%。還有消息稱，在這個(gè)樓的附近將有另一個(gè)超過100萬平米的龐然大物誕生。
所以，供應(yīng)的增加極有可能導(dǎo)致辦公樓租金的進(jìn)一步貶值，從而令摩根大通被迫低價(jià)出手。
復(fù)星接手的邏輯
但很多人會問，如果這個(gè)樓真的超值，為什么會輪到復(fù)星？而不是黑石、高盛這些在美國本地信息更靈敏的機(jī)構(gòu)呢？
作為一個(gè)投資型綜合類民企，復(fù)星的嗅覺與膽魄確實(shí)高人一等。
在18日的公告中，復(fù)星特意指出摩根大通在短期內(nèi)還是會租用部分面積。這或許是雙方談判的一個(gè)結(jié)果，摩根大通承諾了一個(gè)租用過渡期。據(jù)了解，這個(gè)租約可能還有2年。
但復(fù)星并不否認(rèn)，占50%-60%使用面積的摩根大通，作為該大樓最大租戶，即將搬離的事實(shí)——摩根大通在不久前花6.3億美元已買入曼哈頓中城區(qū)萊克辛頓大街425號（425 Lexington Avenue）的一棟辦公樓。
反之，復(fù)星將此視為一個(gè)機(jī)遇。
復(fù)星集團(tuán)副董事長、CEO梁信軍對本報(bào)透露，這個(gè)大樓由于歷史較為悠久，內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)比較陳舊，只有原來的租戶到期，他們才能進(jìn)行裝修，也才能提價(jià)。“現(xiàn)在與中城有40%的租金差了。”
梁信軍表示，收購后復(fù)星還將追加裝修投入，短期內(nèi)令大樓煥然一新，以提升租金。
同樣的，對于規(guī)劃改造，復(fù)星也認(rèn)為機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。18日披露收購信息之后，復(fù)星集團(tuán)在郵件聲明中表示，“世貿(mào)中心的重建和富爾頓街交通中心升級將帶來新業(yè)務(wù)，從而能提升該資產(chǎn)的價(jià)值。”
今年上半年，梁就宣稱，經(jīng)過多個(gè)幾千萬級別的海外收購項(xiàng)目的成功演練，復(fù)星要開始瞄準(zhǔn)一億美金以上的項(xiàng)目了。
而這一次，復(fù)星直接把標(biāo)的提升到了7億多美金。但是此前，復(fù)星很少投資純資產(chǎn)性的標(biāo)的，通常是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品與中國市場的深度結(jié)合。
對此，梁信軍表示，復(fù)星此次投資與一貫的投資邏輯完全一致，“我們和李嘉誠海外投資邏輯的最大不同是，復(fù)星緊扣中國中產(chǎn)階級生活方式的改變。未來中國必將形成全球最大的中產(chǎn)階級數(shù)量。只要與這個(gè)有關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)都是值得發(fā)展的。比如，復(fù)星最近把亞特蘭蒂斯引入到中國海南做一個(gè)最大的七星級酒店等，都是這個(gè)邏輯”。
顯然，復(fù)星的真正底牌，仍是其一貫的全球投資理念——中國動力。即便，這次是在紐約。
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