全國(guó)住宅7月成交量“普跌”假象難持續(xù)
發(fā)布時(shí)間：2013-08-05 新聞來(lái)源：一覽設(shè)計(jì)英才網(wǎng)
中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，本月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，近六成城市成交量環(huán)比下降，但降幅相對(duì)不明顯，其中降幅最大的是泉州，為34.44%，其次是深圳，環(huán)比下降32.16%，也是重點(diǎn)城市環(huán)比下降最多的城市。成交量上漲的城市中，寧波、丹東上漲幅度最大，分別為50.38%和43.62%。10個(gè)重點(diǎn)城市中，僅南京、天津、成都三城市環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中南京漲幅最明顯，為25.31%，其余城市成交量均有不同程度的下跌。
總體而言，2013年7月以一二線城市為主的多數(shù)城市成交下降跌，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，全國(guó)各城市住宅7月成交量“普跌”主要有三方面原因：
第一、傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季因素導(dǎo)致全國(guó)大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)“普跌”。7月份全國(guó)大多數(shù)城市進(jìn)入“燒烤”模式，火熱的天氣導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)意愿下降，購(gòu)房意愿不強(qiáng)的購(gòu)房者在這個(gè)階段也會(huì)暫時(shí)推遲看房購(gòu)房計(jì)劃，因此，一定程度上導(dǎo)致7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量在此時(shí)降溫，如果8月份持續(xù)高溫天氣，市場(chǎng)成交量還會(huì)維持“普跌”狀態(tài)。
第二、開(kāi)發(fā)商放慢推盤(pán)節(jié)奏，市場(chǎng)供應(yīng)量減少導(dǎo)致成交量沒(méi)有辦法大幅回升。當(dāng)然，天氣炎熱、備戰(zhàn)“金九銀十”等諸多因素導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)在7-8月放緩?fù)票P(pán)計(jì)劃，將推盤(pán)重心放在9月以后這個(gè)時(shí)間段。
第三、“錢(qián)荒”、利率上浮、公積金貸款額度吃緊等諸多因素也會(huì)影響成交量的表現(xiàn)，短期內(nèi)導(dǎo)致成交量下滑。
但是，全國(guó)住宅7月成交量“普跌”只是一個(gè)假象，并且這個(gè)假象很難持續(xù)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，7月成交量“普跌”只是市場(chǎng)成交量階段性走低的市場(chǎng)表現(xiàn)。從政府表態(tài)、市場(chǎng)基本面走勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)時(shí)序、當(dāng)前市場(chǎng)需求強(qiáng)勁導(dǎo)致的日光盤(pán)等市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，整個(gè)下半年成交量總體還是會(huì)呈現(xiàn)出回升與年底“翹尾”的行情。
第一、從當(dāng)前政府表態(tài)及市場(chǎng)基本面走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場(chǎng)基本面還會(huì)持續(xù)回升，這將帶動(dòng)市場(chǎng)成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)。
當(dāng)前政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要下半年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
第二、錢(qián)荒、利率上浮、公積金額度吃緊等現(xiàn)象并不影響總體市場(chǎng)需求，當(dāng)前市場(chǎng)需求仍然強(qiáng)勁，各地“日光盤(pán)”的出現(xiàn)表現(xiàn)出樓市需求仍在，并且仍將呈現(xiàn)出階段性爆發(fā)的特征。
當(dāng)前，北京、沈陽(yáng)、南京、廈門(mén)、福州、廣州、杭州等城市樓市異常瘋狂——“日光盤(pán)”、半夜排隊(duì)、連夜開(kāi)盤(pán)情景又現(xiàn)，購(gòu)房者中，中小投資者眾�，F(xiàn)在看來(lái)，當(dāng)前“錢(qián)荒”利率上浮、公積金額度吃緊等現(xiàn)象不但沒(méi)有改變開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面的危機(jī)狀況，反而加劇了以一線城市為代表的大中城市的樓市供求關(guān)系的緊張。
第三、從開(kāi)發(fā)商推盤(pán)策略階段性特征來(lái)看，一般7-8月份為推盤(pán)淡季，“金九銀十”為市場(chǎng)旺季，到年底因?yàn)槟陥?bào)的要求會(huì)出現(xiàn)翹尾的推盤(pán)行情，相對(duì)應(yīng)的也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量的漲與跌。從下半年趨勢(shì)來(lái)看，在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段市場(chǎng)成交量將再度出現(xiàn)回升，至年底“翹尾”的行情也會(huì)出現(xiàn)。
第四、開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地需求強(qiáng)勁，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)快速跑量回籠資金，使下半年整個(gè)市場(chǎng)成交量會(huì)集中釋放出來(lái)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地及市場(chǎng)布局策略來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮積極布局一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)由去年下半年以來(lái)的溢價(jià)率表現(xiàn)較率高轉(zhuǎn)為樓板價(jià)的實(shí)際上漲。開(kāi)發(fā)企業(yè)再不拿地有可能會(huì)措施最佳的拿地時(shí)機(jī)。從這個(gè)角度來(lái)講，各大房企正在抓緊政策定向?qū)捤?ldquo;微調(diào)”釋放剛需的“時(shí)間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，積極拿地“換倉(cāng)”，這也會(huì)導(dǎo)致下半年整個(gè)市場(chǎng)成交量會(huì)集中釋放出來(lái)。
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