開創(chuàng)新模式 福州破解舊樓加裝電梯困局
發(fā)布時間：2013-12-18 新聞來源：中國建筑新聞網(wǎng)
11月20日中午，福建省福州晉安區(qū)文博路象園公寓1號樓業(yè)主老林習(xí)慣地按下電梯按鈕，很快回到了自己的家里。兩年前，這座老式樓房沒有安裝電梯，上下樓全靠爬樓梯。他們不敢想象，舊樓加裝電梯從申請到安裝僅需一個月的時間。確實(shí)，對于加裝電梯的舊小區(qū)而言，這個速度算是快的了。
近兩年，福州舊樓加裝行業(yè)成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，更引爆了社會對舊樓加裝電梯的需求。其實(shí)，舊樓加裝電梯政策在全國各地一直呼聲很高，因?qū)嶋H實(shí)施過程中遇到各種難題，真正執(zhí)行的效果并不理想。加裝成本、鄰里協(xié)調(diào)、審批辦證……這些難題一度成為舊樓加裝的絆腳石。
作為沿海城市，福州的電梯工業(yè)基礎(chǔ)并不強(qiáng)，即使在這種情況下，福州從政府到企業(yè)，立足實(shí)際，不斷地尋找創(chuàng)新，在舊樓加裝電梯行業(yè)硬是闖出了一套自己的模式。目前，福州已經(jīng)在該市行政服務(wù)中心設(shè)置專門舊樓加裝電梯“一條龍”專門服務(wù)窗口，全面促進(jìn)舊樓加裝的發(fā)展，打造和諧宜居的城市新面貌。
近兩年，福州舊樓加裝的需求被引爆，安裝項目數(shù)量呈現(xiàn)前所未有的增長。截至2012年11月16日，該市有關(guān)部門已經(jīng)受理并審批成功143個舊樓加裝電梯項目，福州舊加裝樓電梯局面較國內(nèi)其他城市率先打開了。
舊樓加裝的難題在哪里，如何突破?福州舊樓加裝走在全國前列是怎么做到的?
各地舊樓加裝實(shí)行難度大
受多種因素影響，目前國內(nèi)各大城市均有為數(shù)不少六層以上樓房沒有電梯，這給居民尤其是老年人的出行帶來極大不便。如何給這些舊樓加裝電梯的問題，成為各地城市爭相探索的對象。
作為一項惠民工程，上海從2009年開始曾進(jìn)行試點(diǎn)，老舊居民樓加裝電梯，資金主要來自政府、住戶以及舊樓改造擴(kuò)面后出售的收益。該模式曾引起國內(nèi)多個城市的興趣，但受制于資金等因素，真正實(shí)施下去的并不多。
就目前全國情況看，福建省已經(jīng)成為繼北京、上海、廣東之后全國第四家出臺舊樓加裝電梯政策支持的省份，但福建省內(nèi)各地市發(fā)展卻很不平衡。泉州、漳州、南平、寧德、三明、龍巖等地區(qū)對舊樓加裝項目雖然要求強(qiáng)烈，但未出臺相關(guān)政策。廈門市舊樓加裝政策雖好，但政策具體落實(shí)意見雖數(shù)易其稿卻難以實(shí)施，項目推動幾乎處于停滯狀態(tài)。
廈門市早在2009年9月7日就頒布了《廈門市建設(shè)管理局關(guān)于老舊住宅加裝電梯的若干指導(dǎo)意見》，又于2011年4月19日頒布了《關(guān)于貫徹市政府117次常務(wù)會議紀(jì)要有關(guān)加裝電梯補(bǔ)貼的實(shí)施意見》，對老舊住宅小區(qū)加裝電梯予以政府補(bǔ)貼50%的政策及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，但須經(jīng)房屋所有業(yè)主委托的規(guī)定，成了該政策的瓶頸，使之難以實(shí)施。2012年初，政策做了部分修訂，將“須經(jīng)所有業(yè)主委托”修訂為“須經(jīng)2/3業(yè)主委托”，才使老舊住宅加裝電梯申報及實(shí)施進(jìn)入可實(shí)行階段。
據(jù)了解，上海、廣東、北京這些率先出臺既有住宅增設(shè)電梯政策的地方，因施行難度大，相關(guān)政策均經(jīng)歷了多次調(diào)整。
舊樓加裝難在哪里?
無論是上海的舊樓加裝試點(diǎn)探索，還是舊樓加裝的“廈門模式”，都彰顯出舊樓加裝電梯之路的曲折與艱難。福州晉安區(qū)文博路象園公寓舊樓加裝電梯，不用政府出錢，完全由業(yè)主共同操辦而成，可稱得上是件新鮮事。
盡管全國各地都希望能在舊樓加裝這樣的民生工程方面做一些突破，但是由于各種原因和利益的糾葛，各地的舊樓加裝依然沒有一個比較成熟的案例，各種模式仍處在一個探索的過程。
資金難籌措。“舊樓加裝電梯難以推進(jìn)的原因主要集中在三個方面。”一位熟知舊樓加裝行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士透露。其一是資金難籌措。“如果是單位出錢，多數(shù)住戶愿意裝，但個人分?jǐn)倓t不愿意。”業(yè)內(nèi)人士說，裝一部電梯約需50萬元，按每棟樓12戶計算，每戶需出4萬-5萬元，這對居住在舊樓的很多人來說是筆不小的費(fèi)用。
筆者從福州一家專業(yè)從事電梯安裝的公司了解到，根據(jù)樓層高低、安裝位置以及電梯質(zhì)量等綜合原因，安裝一部電梯費(fèi)用大概在40萬-60萬元。不久前福州市成功安裝電梯的華鞍花園是以5樓為基準(zhǔn)，每往下一個樓層，出資遞減10%資金，每往上一層，遞增10%的資金。5樓的業(yè)主大約出資3萬多元，如果在8樓，出資4.5萬元左右，14戶業(yè)主共籌資54萬元。
其二是各方利益難擺平。“并不是所有的人都會同意舊樓加裝電梯，對于反對者很難協(xié)調(diào)。”該業(yè)內(nèi)人士指出，同一幢建筑高層住戶與低層住戶之間，往往高層住戶要求加裝，而低層住戶反對。同一社區(qū)相鄰建筑住戶之間，本幢建筑要求加裝，相鄰建筑業(yè)主反對。
低層的住戶認(rèn)為：舊住宅加裝電梯，除去安裝、設(shè)計、日常維護(hù)和管理等需要一筆費(fèi)用外，也損害了他們的合法權(quán)利，比如客廳和陽臺會被電梯井部分遮擋，采光受到影響，而且原來“工”字形的樓房部分形成內(nèi)天井，給消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等帶來了不良隱患，還會導(dǎo)致高、低層物業(yè)價值倒置，使低層物業(yè)貶值。
老齡化社會已來臨，老樓加裝電梯顯得更加迫切。不過，許多小區(qū)并未能像華鞍花園這樣順利。費(fèi)用分?jǐn)偂⒌蛯拥牟晒馐欠袷苡绊懙榷际桥f樓能否順利安上電梯的“卡脖子”問題，各方為了自身利益爭論不休。此時，如何擺平各方利益，尤為關(guān)鍵。
另外，也有不少業(yè)主對舊住宅加裝電梯的政策中僅須經(jīng)2/3業(yè)主委托，便可加裝電梯的規(guī)定是否與《物權(quán)法》精神相符提出質(zhì)疑。
其三是舊樓加裝審批辦證難。“規(guī)劃施工許可證難辦也是個比較重要的原因。”該業(yè)內(nèi)人士指出，加裝電梯雖然只是一個幾十萬元的項目，但需要走的程序，和新建一幢樓幾乎沒有兩樣，規(guī)劃許可證、安全證、文明施工證、消防許可證等，一個都不能少。辦理施工許可證就需要3個月左右，讓業(yè)主和建設(shè)單位大感不便。
隨著上世紀(jì)90年代末大規(guī)模的住房改革，多數(shù)住房出售給了個人，缺乏政府和單位牽頭組織，僅依靠分散的老樓個體住戶，難以協(xié)調(diào)像加裝電梯這樣影響面廣、利益錯綜復(fù)雜、又牽涉諸多審批部門的事情。
“舊樓加裝過程中，與電梯安裝周邊相關(guān)的部門甚多，這也使得舊樓加裝政策出臺有難度。”他說，舊樓安裝涉及到水管、電路以及煤氣等部門，這些都是需要經(jīng)相關(guān)職能部門同意舊樓加裝工程才能進(jìn)行下去，此外，舊樓加裝也涉及到城建部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門，這些部門在審批和辦證方面，同樣也存在著難度。
安裝過程遭遇各種難題。“舊樓加裝電梯為何很難開展，還有技術(shù)等方面的原因。”另外一位電梯安裝行業(yè)的專家指出，一般的加裝電梯都是運(yùn)用傳統(tǒng)的工藝，效果并不理想。由于傳統(tǒng)工藝的限制，不但費(fèi)時費(fèi)力，而且電梯占用的面積大，通常要達(dá)到11平方米左右。這對于早期建的舊樓房提出了空間上的要求。
“舊樓加裝工程完成的工期也比較長。”他說，工程完工的工期最短的也要4個月，最長要半年。在實(shí)際安裝過程中，工程的施工必然會給居民的出行帶來極大的不便。
不但如此，在安裝過程中還要對可能涉及的自來水管、煤氣管道和電路等可能影響到電梯安裝的各種線路重新進(jìn)行改管，這又涉及到相關(guān)職能部門對這些管道進(jìn)遷管的問題，實(shí)際操作起來很是繁瑣。
此外，舊樓能不能加裝電梯要視具體建筑具體分析。一般而言，非框架性結(jié)構(gòu)的樓房由于缺乏受力面，原則上不能加裝電梯。加裝電梯要合乎政策法規(guī)，依法報建，通過審批才可以加。從技術(shù)上講，最主要是騰出井道位置。
福州闖出加裝新模式
雖然舊樓加裝需求大，但在全國各地對舊樓加裝的推進(jìn)卻不太理想。唯有福州市場反映強(qiáng)烈，舊樓加裝項目呈爆炸式增長，走在了全國前列。
福州是如何做到的呢?一位電梯行業(yè)的資深專家指出，福州能夠在短時間內(nèi)呈現(xiàn)如此好的局面，源于市政府以民生民意為重而制定的政策導(dǎo)向，源于百姓的實(shí)際需求和人大、政協(xié)的不懈努力，源于企業(yè)以創(chuàng)新型產(chǎn)品投入市場和全程“一條龍”優(yōu)質(zhì)、成熟服務(wù)的積極推動。
福建多份政府指導(dǎo)文件出臺。在全國各地對舊樓加裝的推進(jìn)卻不太理想情況下，福州市政府緊緊抓住這一民生民意，結(jié)合舊樓加裝需求大的實(shí)際情況，不斷推出舊樓加裝政策，使舊樓加裝在福州市場反映強(qiáng)烈，舊樓加裝項目呈現(xiàn)爆炸式增長，走在了全國前列，成為推進(jìn)效果最好的城市。
對此，福州晉安區(qū)文博路象園公寓1號樓業(yè)主老林感受最深。他們舊樓加裝從提出建議到電梯安裝，僅花了一個多月時間，這樣的舊樓加裝速度算得上非�？炝�。今年50多歲的老林表示，政府政策的出臺給老百姓的出行帶來了極大的便利。
“福建省、福州市政府部門對舊樓加裝電梯這一民生工程給予了極大的關(guān)注，僅近兩年來就連續(xù)出臺了多個相關(guān)的指導(dǎo)意見和文件，對舊樓加裝進(jìn)行規(guī)范。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹。
2010年7月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺《關(guān)于城市既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》。要求各地市制定實(shí)施細(xì)則，成為全國第四個出臺既有住宅增設(shè)電梯政策的省份，為提升城市既有住宅的居住品質(zhì)和解決老齡化社會的民生問題提供政策保障。
該指導(dǎo)意見規(guī)定，福建省內(nèi)既有住宅，只要滿足規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)以及消防等要求，均可增設(shè)電梯。增設(shè)電梯需經(jīng)該梯號2/3以上的業(yè)主住戶同意。
在資金方面，或由業(yè)主根據(jù)所在樓層等因素，經(jīng)協(xié)商后按一定比例共同出資;或由相關(guān)業(yè)主申請?zhí)崛∽》抗e金;或經(jīng)專有部分占該梯位住宅建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意時，申請使用住宅維修資金及其他符合規(guī)定的資金。
隨后，福建省人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局和福建省財政廳聯(lián)合發(fā)布《省直單位房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房加裝電梯實(shí)施方案(施行)》的通知，對既有住宅加裝電梯提供了指導(dǎo)方案。
簡化審批手續(xù)減免費(fèi)用。福州市做為福建省省會中心城市，自從政策頒布以后，許多老舊住宅提出加裝電梯申請并尋求加裝電梯解決方案。福州市相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)多次對這一民生問題親自調(diào)研，并做出重要批示，促進(jìn)福州舊樓加裝的發(fā)展新局面。
2011年5月，福州市政府同意福州市規(guī)劃局上報的《關(guān)于我市既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃審批若干意見》，按照該意見，老舊住宅因空間的退距、樓距、消防通道、基礎(chǔ)設(shè)施等問題無法滿足規(guī)劃設(shè)計條件的要求，成功實(shí)施者寥寥無幾。因此，民間呼聲高，要求政府結(jié)合實(shí)際修訂實(shí)施細(xì)則。
民眾呼聲引起人大代表和政協(xié)委員的關(guān)注，2012年1月“兩會”期間，福州市人大代表與政協(xié)委員共同提案，呼吁修訂《關(guān)于福州市既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃審批若干意見》，結(jié)合實(shí)際狀況，調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案條件。在解決既有住宅增設(shè)電梯問題過程中，各界代表進(jìn)行多次研究、分析、座談、討論、修改，探研過程受到眾多媒體關(guān)注。
“福州市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次為舊樓加裝政策進(jìn)行調(diào)研，并作出批示，促進(jìn)福州舊樓加裝政策的出臺。”據(jù)介紹，舊樓加裝工作隨后成為了福州打造現(xiàn)代化和諧宜居無障礙城市一個重要的民生工程。
2012年6月18日，在福州市發(fā)改委成果展上，福州市長楊益民親自調(diào)研民營電梯企業(yè)的科技創(chuàng)新，了解相關(guān)情況，并作重要指示。此前，副市長林瑞良就既有住宅增設(shè)電梯問題也曾作過批示。
2012年7月24日，福州市政府副秘書長羅蜀榕召集福州市法制辦、住建委、規(guī)劃局、消防支隊、機(jī)關(guān)局等有關(guān)單位同志，對《福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見》進(jìn)行討論修改。9月11日，福州市人大常委會主任周振華走訪人大代表金建琳詢問辦理進(jìn)展情況，強(qiáng)調(diào)要把這件關(guān)乎民生的事情辦好。
此后，福州市政府就《關(guān)于我市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見》多次召開專題會議，認(rèn)真聽取各部門的意見和看法，吸取并采納廈門市《關(guān)于既有住宅增設(shè)電梯的實(shí)施辦法》，在政策制定過程中對技術(shù)規(guī)則層面盡可能弱化處理，以避免與現(xiàn)行地方法規(guī)相悖。福州市規(guī)劃局一直予以高度重視，數(shù)月中幾易其稿。
經(jīng)過幾次修訂，2012年11月16日，福州市人民政府批轉(zhuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《關(guān)于福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見(暫行)的通知》，終于審定并通過新的實(shí)施意見。
該《意見》對將增設(shè)電梯的舊樓范圍進(jìn)行了規(guī)定：頂層住戶入口樓面高度距室外設(shè)計地面高度超過16米或?qū)訑?shù)高于5層(含5層)，且增設(shè)電梯用地在現(xiàn)住宅用地紅線范圍內(nèi)，均可申請。
加裝電梯首先需要申請，可以由業(yè)主作為申請人，也可以委托開發(fā)商、物業(yè)或者電梯安裝公司申請，而后制定初步方案。初步方案包括：規(guī)劃用地、建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等的可行性分析及增設(shè)電梯的總平面布局初步設(shè)計、資金概算及費(fèi)用籌集、電梯運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)分?jǐn)偡桨傅葍?nèi)容。
業(yè)主同意后，將方案向相關(guān)主管部門送審，由福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)加裝電梯的審批并進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，同時，還要向消防部門報備審核。此外，還涉及供水、供電、煤氣、電信等部門的手續(xù)。《意見》規(guī)定，相關(guān)部門應(yīng)簡化審批手續(xù)，并減免費(fèi)用。
福州破解舊樓加裝瓶頸問題。對于平衡高低樓層業(yè)主利益存瓶頸的問題，該《意見》指出，業(yè)主代表憑2/3以上戶數(shù)業(yè)主書面簽名(含2/3)，可以將增設(shè)電梯的申請材料報送相關(guān)主管部門審批。
對增設(shè)電梯事項存在異議的業(yè)主，應(yīng)與公示中的業(yè)主代表聯(lián)系，自行協(xié)調(diào)處理異議，雙方要求有關(guān)方面協(xié)調(diào)處理異議的，可請所在地的社區(qū)、小區(qū)物業(yè)公司、基層人民調(diào)解組織、審批部門指派的人員進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。經(jīng)協(xié)商或協(xié)調(diào)仍無法達(dá)成一致意見的，由相關(guān)主管部門召開聽證會并依據(jù)聽證會情況提出意見，不能接受處理意見的，建議通過司法途徑解決爭議。
但是這一規(guī)定實(shí)施不到半年，福州市又重新出臺相關(guān)文件。2013年7月，福州市人民政府批轉(zhuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于《福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見(暫行)的通知》，廢止2012年11月16日《福州市人民政府批轉(zhuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于福州市既有住宅增設(shè)電梯的若干意見(暫行)的通知》。
為何實(shí)施不到一年就廢止了，新政策跟舊政策有哪些區(qū)別?仔細(xì)比較可以發(fā)現(xiàn)，新政策在對舊樓加建電梯審批政策方面進(jìn)行了明確規(guī)定。
新《意見》規(guī)定，若加建電梯方案滿足規(guī)劃要求而召開聽證會后本梯位少數(shù)業(yè)主(不到1/3)或小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主仍有異議無法達(dá)成一致意見的，應(yīng)予通過審查。有異議的業(yè)主可依法通過法律途徑主張權(quán)利。雙方最終均應(yīng)服從司法裁定并承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。這意味著，福州市對舊樓加裝的審批條件進(jìn)一步放寬，進(jìn)一步促進(jìn)了福州舊樓加裝的發(fā)展。
為了大力據(jù)推進(jìn)舊樓加裝工作，福州市有關(guān)部門還專門在福州市行政服務(wù)中心設(shè)立舊樓加裝“一條龍”服務(wù)窗口，專門受理和辦理舊樓加裝有關(guān)手續(xù)和審批，全面促進(jìn)舊樓加裝的發(fā)展，打造和諧宜居的城市新面貌。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月16日，該服務(wù)窗口已經(jīng)受理并審批成功143個舊樓加裝電梯項目。
福州市舊樓加裝歷經(jīng)艱難，終于在政府倡導(dǎo)下，在各界代表努力下，為民生需求提供了完美的解決方案。
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