老舊小區(qū)改造主體最好是業(yè)主
發(fā)布時間：2013-11-19 新聞來源：南方日報
近段時間以來，有不少關(guān)于珠海老舊小區(qū)改造的報道出現(xiàn)，使這一話題得到不少人的關(guān)注。
老舊小區(qū)改造實際上是舊城改造的一種特殊類型。由于城市建設(shè)的發(fā)展，必然有些小區(qū)已經(jīng)十分“老舊”甚至破落，如何改造、提升以適應(yīng)現(xiàn)代化城市生活，可能是中國許多城市都面臨的問題。如由單位宿舍與經(jīng)租房等組成的舊城區(qū)面臨著沒有物業(yè)管理的困境;舊樓沒有電梯面臨住戶老齡化、怎樣在業(yè)主一致同意的前提下加裝電梯的問題;小區(qū)開發(fā)完發(fā)展商撤退以后怎樣翻新、改建設(shè)施、加建停車位等問題……
珠海目前在老舊小區(qū)改造中已探索出了兩種方式。一是由開發(fā)商改造老舊小區(qū)，這是目前在葵竹苑小區(qū)的成功案例。該小區(qū)一期已有15年歷史，綠化等環(huán)境設(shè)施都較為落后，如果進行環(huán)境改造要花幾十萬元。照理說，應(yīng)該由業(yè)主來承擔(dān)這筆費用，但在中國的現(xiàn)實中，無論是從管理費中開支還是對業(yè)主籌款都是一件難事。幸好小區(qū)成立了業(yè)委會，并與開發(fā)商進行了兩年的協(xié)商，最終開發(fā)商拿出專項資金進行了小區(qū)改造，花費達70余萬元。
值得關(guān)注的是，開發(fā)商正在進行第三期開發(fā)。這可能是開發(fā)商同意支付改造資金的重要前提。也就是說，一二期與第三期聯(lián)動改造，實現(xiàn)資源共享，不僅為一二期業(yè)主帶來實際利益，也將提升第三期的環(huán)境和價值�？梢灶A(yù)期，這樣的改造，開發(fā)商將在第三期房價的收益中得到回報。這當(dāng)然是一個共贏、共享的改造模式。但前提是還有進一步開發(fā)建設(shè)的空間。設(shè)想如果沒有第三期建設(shè)，這種模式基本上沒有太大可能性。
由政府改造老舊小區(qū)在珠海同樣在進行。據(jù)了解，目前香洲區(qū)投入1291萬元對主城區(qū)101個老舊小區(qū)進行基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)無障礙設(shè)施整治。
在筆者看來，香洲區(qū)的做法比葵竹苑小區(qū)由開發(fā)商來改造可能更具有普遍推廣意義。
據(jù)悉，目前香洲區(qū)有800多個封閉或半封閉的老舊小區(qū)，大部分建于上世紀80年代末90年代初，普遍存在道路坑洼積水、地下管網(wǎng)鋪設(shè)不完善、安全措施不到位，經(jīng)常出現(xiàn)化糞池堵塞、衛(wèi)生條件差等問題。這次改造從中挑選出101個1998年之前建設(shè)的、情況特別嚴重的老舊小區(qū)進行優(yōu)先改造，此外，又挑選出70個有物業(yè)管理、業(yè)主委員會或者居民自治的小區(qū)進行“四防”(即人防、物防、技防、消防)硬件整改。
顯然，由政府來改造的標準，一是過于老舊;二是有規(guī)范化的物業(yè)管理、業(yè)委會或居民自治。應(yīng)該說，這兩個標準也是較為切合實際的。因為一些過于老舊的小區(qū)實在與文明城市、現(xiàn)代化城市的要求格格不入;而有規(guī)范化管理和居民自治的小區(qū)本身就是政府鼓勵的發(fā)展方向，也容易達成改造方案。
值得關(guān)注的是，有關(guān)方面表示，由于改造效果較好，明年整治的規(guī)模更大，現(xiàn)已在調(diào)查摸底，將會有更多的老舊小區(qū)納入到整治中。
從改造內(nèi)容來看，整治涉及道路硬底化、排水設(shè)施維護、管線維護、路燈維護、垃圾池維護、樓道墻面粉刷及無障礙設(shè)施等8個方面，以及“四防”硬件整治。這似乎比葵竹苑小區(qū)由開發(fā)商來改造的模式更加全面徹底。
但政府改造的模式也出現(xiàn)了比葵竹苑小區(qū)由開發(fā)商改造更多的質(zhì)疑。一方面，政府掏錢為改造小區(qū)安裝了攝像頭和路燈，但居民卻不愿掏電費。顯然部分老舊小區(qū)居民的觀念仍停留在“政府大包大攬、包干到老”的層面上。另一方面，一些市民在網(wǎng)上發(fā)帖，質(zhì)疑“政府不公平”：“為何不整治我們小區(qū)”。同樣是珠海居民，一些老舊小區(qū)由政府改造，一些老舊小區(qū)卻得不到改造;改造后的小區(qū)，物業(yè)肯定升值，得益者是業(yè)主，但改造所花經(jīng)費卻是納稅人的錢。
除非全市所有老舊小區(qū)都由政府來改造，否則，這種質(zhì)疑之聲就難以回避。雖然有關(guān)方面已經(jīng)表示“小區(qū)長治久安最終還是要依靠居民自治”，但公平的呼聲仍然不絕于耳。更有甚者，改造后的小區(qū)今后還要不要改造，是否也由政府來整治?理論上講，老舊小區(qū)改造后升值，如果發(fā)生二手交易，政府的稅收也會增加。可是，因此而由政府繼續(xù)大包大攬，承擔(dān)所有小區(qū)改造，可能也不符合由市場經(jīng)濟發(fā)揮決定性作用的改革方向。
由政府立法，責(zé)成居民業(yè)主對老舊小區(qū)根據(jù)陳舊程度進行改造，包括外立面的修整，可能是今后的發(fā)展方向。珠海的探索和實踐可以給全國其他城市以啟示，但要真正解決這一問題還有較長的路要走。
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